減価償却

減価償却について

築古(ちくふる=法定耐用年数の超えた中古物件)の不動産収益物件を購入するメリットは、魔法の経費を使うことにあります。その魔法の経費といわれるものこそが減価償却です。それでは実際に減価償却をどのように使うかを次にご説明致します。

スキーム

法定耐用年数

木造の法定耐用年数は22年です。現在、市場に出回っている一棟売りアパートは築30年くらいのものが利回り12%〜15%くらいで売りに出されることが多いです。築古物件の魅力はこの減価償却を使うところにあります。木造の法定耐用年数を超えた物件は4年で償却が出来ますので年間あたり、大きな償却を見込めます。その分の手残りが大きいというわけです。不動産収益物件で収入を得ながら、減価償却をうまく使って、キャッシュの手残りを増やす。そして次の不動産投資への頭金を作ることができます。

融資について

融資は自己資金2割から3割が必要となります。1割でいいと言われたなら評価が高いと思います。法定耐用年数を超えていきますと、融資は難しくなります。難しいという言い方は正確ではないのですが、手残りを出しつつ、返済を進めていくためには融資額や融資期間がとても重要です。金利は後から交渉して下げてもらうことも出来ますが、融資期間を後から長くすることは難しいため上手にお話を進めていくことが必要です。手残りを出すには、融資期間は約15年くらいは欲しいです。日本政策金融公庫様は基本的には融資期間は約10年です。信用金庫様、信用組合様で取り組みをして、15年くらいまで融資を出して貰えればありがたいです。いまはフルローン、オーバーローンは特別な場合を除きあり得ません。自己資金が3割くらいないと融資を引けません。それは固定資産税評価額の約7割くらいが融資可能額になることが一般的です。オリックス銀行様やノンバンク系の金融機関様はまたお客様によって、諸条件は変わってまいります。お住まいの地域や物件の所在地なども融資に密接に関わっていますのでもし迷われましたらお気軽にご相談ください。

中古住宅スキーム

一棟売りアパート¥3,000万円くらいのものでも、自己資金が3割で¥900万円くらいになります。また購入の際の諸費用は仲介手数料も入れると約7%くらいです。サラリーマンをしながらご家族もいて、自由なお金の中でその自己資金を用意するのはなかなか大変です。そこで最近はやっているのは、自己資金200万円〜500万円くらいで築古の中古住宅を購入する方が増えています。実際には200万円の中古住宅になりますと、ほぼ上物付き土地として販売されているような物件です。弊社でもそういった中古戸建て物件を取り扱っております。できれば不動産買取業者様などではなく、サラリーマン大家様などにご購入いただけるようにしていきたいと思っております。融資がひきづらいため、現金にて中古住宅を安く買取って、リフォームをして、高く売る、そして自己資金を作って、新たな不動産投資を進めていくというスキームが流行っています。