融資の現状を知る

収益物件情報サイト!平和産業株式会社

不動産投資マスター編①として融資についてを配信中です。ぜひご視聴ください。2018年より以前に融資を受けている方もぜひ現在の融資状況をご確認ください。融資の状況は社会情勢の影響を如実に受けています。常に最新の状況を確認する必要があります。

  • 2018年に起きた、まだ記憶に新しい融資に衝撃を与えた出来事を覚えていらっしゃいますか?そうです、「スルガショック」です。スルガ銀行の不正融資により収益物件の融資が一斉に止まってしまいました。それは「スルガショック」と言われ、収益物件の融資は非常に厳しい状況となりました。これまでオーバーローン、フルローンで自己資金はほぼゼロで購入してきた収益物件は元本返済が進まず、売却益が見込めなくなる状況になりました。
  • 2019年1月、収益物件の仲介のためにあらゆる金融機関に新規の融資の申込みをしましたが全滅状態でした。金融庁からのお達しもあり、会社員の方が収益物件を購入するには自己資金があっても引けなくなりました。地銀さん、都内のノンバンク系金融機関もすべてストップしました。
  • 2020年コロナウイルスが蔓延し更に状況が変わりました。日本政策金融公庫様では通称コロナ融資と言い、主に飲食店などの事業を支える融資の窓口が出来ました。一時は問い合わせが集中し、対応が追いつかず、申し込めば誰でも融資を受けることができるほど非常に緊迫していました。そのコロナ融資を利用して収益物件を購入することは難しいのですが、中には1億円近い融資を実質無利子無担保で借りることが出来た人もいました。このコロナの影響により、テレワークが普及し、仕事が大幅に減少する人も増え、新たに多くの方が不労所得を、収益物件を持ちたいと思うようになりました。しかしこれとは反対に新規の融資はストップしており、都内のノンバンク系金融機関の融資エリアが一都3県に縮小されてしまいました。地方高利回り収益物件は融資を引ける可能性が非常に低くなりました。年間で30件ほど仲介させて頂きましたが、そのうちの半分は現金でご購入されていました。¥8,000万円くらいまででしたら現金でご購入される方も多く、融資が難しい築古物件でもリーマンショック後のような値下がりはしませんでした。
  • 2021年になってようやくワクチンの摂取が進みました。社会的には少し落ち着いてきたようになり、群馬県内ではあかぎ信用組合様やたかしん様などが積極的に収益物件に対しての融資を前向きに行ってくださるとのことでしたが、かつてのスルガ銀行様のようなオーバーローンやフルローンはありません。自己資金が3割以上お手元にあるかどうか、物件の評価額の7割融資というのが基本になっています。また市街化調整区域では全く融資が出来ません。市街化区域でもハザードマップが重要事項説明義務が必須とされ、ほとんどの地域が色のついたエリアになり、融資を受けることができる物件がはっきりとされてきました。いずれも新規の融資の申込みは今もなおお断りされています。
  • 2022年1月、再びまたオミクロンが猛威を振るってきています。融資の状況は物件の評価額の7割が基本です。¥4,000万円の一棟アパートを購入する場合には自己資金¥1,000万円ほどかかります。その上で、お手元の資金に余裕があるかを金融機関さんではみています。そこで最近の流れとしては自己資金で購入できる¥300万円〜¥500万円くらいの中古住宅の購入希望者が増えています。中古住宅専門の買取業者も増えました。
  • 2022年3月ロシアによるウクライナ侵攻、日経平均株価は15,000円を下回りました。依然としてコロナはステルスオミクロン、BA,2などのさらに感染力の強い変異株が流行し、3回目のワクチン摂取券が配布されてはいるものの、いまだにコロナ感染者数は群馬県内で600人を横ばいです。蔓延防止期間も2回めの延長となり、3月21日まで実施されています。インフレになる今だからこそやはり不動産投資をおすすめします。

そんな社会状況の中でどんな方が収益物件を買い進められたかと言いますと、①現金でご購入される②事業性を認められた方③地主様でご自身が新築アパートを建てられる④以前より金融機関様との付き合いがある方、そしてこれから不動産投資をはじめられる方こそ厳しい目線で物件を評価され購入することができると思っています。これまでフルローン、オーバーローンで実際の価格以上に融資を借りることは出来ません。以下に借り入れ額を減らして、働けるうちに以下に借り入れを減らし、将来の不測な自体に余裕のお金を作るかということが大事かと思います。

ここで話は変わりますが、法人名義で収益物件を購入するか、個人名義で購入するかは皆さんどう決めていますか?ということをよく聞かれます。わたしの答えとしましてはひとつにはオリックス銀行様を利用する時には、法人様にしか貸出をしないため、融資の申込みをして、法人設立を行い、オリックス銀行様で本申込、実行となります。それと税金に違いがあるのかと思います。法人税は20%前後ですが、個人で購入を進めていく場合は住民税などは累進課税です。

ところで、先日わたしの友人(会社役員)が年収¥1,000万円を超えて税金が高いためなんとか税金を圧縮するために不動産投資をしたいと話がありました。そこで問題ですが、「不動産投資でサラリーマンの税金を圧縮することはできるのでしょうか?」その答えはぜひ直接お問い合わせください。

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